Fallimenti
e vittime: di chi la colpa?
Rai3, 7 marzo 22 circa, Mi manda Rai3
Pur plateale, ma meno gigionesco del solito, Marrazzo ha portato avanti, e non
la prima volta, il tema dei fallimenti delle societ di costruzioni e dei disastri,
spesso irreparabili, che tali fallimenti generano. Si analizza un decreto del 1942 e ad
esso si d la colpa del fatto che l'acquirente possa perdere tutto. Poi arriva un
curatore (o curatrice) fallimentare di Firenze che, evidenziando come Pannella dei bei
tempi uno stampato relativo alla finanziaria del 97, ci dice come nella finanziaria
del governo prodi (volutamente con la p minuscola) sia stato modificato il testo
del decreto del 42, l'acquirente che abbia registrato il compromesso abbia un diritto che
prima non esisteva, quello di divenire il primo ad avere diritto al risarcimento. Non
finita. Arriva un curatore fallimentare sardo che, lode a lui per le sue componenti di
umanit, individua un percorso, non privo di difficolt, per permettere
all'ex-acquirente di procedere all'acquisto, tramite un vendita senza incanto, ad
un prezzo basso, del proprio appartamento, col rischio per che questa procedura
attiri degli speculatori. Arriva l'ultimo curatore, oggettivo, completamente legale,
apparentemente astratto ma concreto nel dirci che il 97 non serve a niente. Prima
dell'ex-acquirente ci sono le ipoteche precedenti e in tal caso molto probabilmente si
andr a discutere di un pugno di mosche. La signora di Reggello, accompagnata dal suo
compagno che ha dipinto la realt e le sue conseguenze sullo spirito della moglie, ha
scritto al Presidente Ciampi. Poche righe. Concrete. Con una precisa accusa, anche se non
espressa con la logica violenza. Lo Stato responsabile. E' responsabile perch non ha
espresso delle leggi a tutela dei cittadini e soprattutto di quei duecentomila cittadini
(dato fornito dal CONAFI) che hanno subito la
latitanza delle istituzioni. Soprattutto latitanza del governo che anche nel 1997, per
difendere una situazione della quale parlare tab, una situazione dalla quale troppi
traggono vantaggio - leggasi anche cooperative - si reso complice, attraverso la
propria negligenza, dei danni subiti da migliaia di famiglie attraverso una modifica
formale e non sostanziale del decreto precedente.Nel 97 anche un imbecille avrebbe potuto fare bene. Bastava copiare quello
che altri fanno (per esempio la Francia dal gennaio del 1986) con leggi precise, che
sembrano fatte a completa tutela dell'acquirente mentre, alla fine, esse rispettano gli
interessi di tutti. Quando le costruzioni vanno, dice un vecchio detto francese, tutto va.
Cosa dice la legge in
Francia?
Intanto, per cominciare, parliamo delle modalit d'acquisto:
L'acquisto di un appartamento di nuova costruzione pu essere fatto in Francia in
tutta tranquillit. Infatti l'attivit dei costruttori strettamente regolamentata
dalle istituzioni pubbliche ed fatta oggetto di controlli permanenti in tutti gli stadi
di un'operazione immobiliare (giuridici, tecnici, finanziari). Per giunta il costruttore
deve seguire "Les Documents techniques Unifi" pubblicato dal
"Centre Scientifique et Technique du Batiment" dove vengono determinate le
regole di costruzione e la messa in opera dei materiali.
L'attivit di un promotore si esercita, la maggior parte delle volte, attraverso una SCI,
una "Socit Civile Immobilire", per ciascuna operazione.
L'acquisizione di un appartamento nuovo possibile sia in "Etat Futur
d'Achvement", ossia su progetto, o in "Etat", cio gi costruito.
Per procedere all'acquisto si passa prima attraverso un contrat de reservation, una
scrittura privata tra il promotore e l'acquirente, per poi passare all'acte authentique
davanti a un Notaio che pu essere fatto al momento dell'inizio dei lavori.
Se desiderate avere un'informazione pi completa, il
tema stato trattato in un convegno organizzato da Leader Real Estate
Ma non tutto!
Ecco le tutele all'atto dell'acquisto:
alla sottoscrizione del compromesso l'acquirente deve versare un deposito di garanzia
corrispondente al:
5% se l'immobile verr consegnato entro un anno
5% se l'immobile in "Etat Futur"
10% se l'immobile terminato
Tale deposito di garanzia va versato su un conto corrente speciale aperto al nome del
costruttore presso una banca o istituto di credito autorizzato (talvolta, in casi
particolari, va intestato al notaio o alla banca garante). Esso rimane per
indisponibile e non cedibile fino alla firma del rogito e verr integralmente
restituito entro 3 mesi al cliente (previa richiesta scritta e motivata al costruttore a
mezzo raccomandata R.R.) in caso di:
a) mancato rispetto del contratto preliminare di vendita (compromesso)
b) quando il prezzo di vendita definitivo superiore del 5% al prezzo di previsione,
riveduto conformemente alla clausola del contratto preliminare di vendita
c) se il mutuo bancario non viene concesso o se il tasso dello stesso superiore a
quello indicato alla sua sottoscrizione o se il suo ammontare
inferiore almeno del 10% a quello previsto
d) quando c' mancata corrispondenza dell'immobile alla documentazione di vendita
Bastava copiare questa legge? Bastava copiarla!
E ora, necessario, bisogna parlare della nostra
razza e dei nostri modelli culturali.
La registrazione del compromesso, apparentemente introdotta come tutela per
l'acquirente nel 97, sempre stata possibile ma sempre stato uno strumento,
sgraditissimo dai costruttori e dagli acquirenti, da adottarsi come ultima ratio:
esso definisce in maniera inequivocabile il prezzo d'acquisto sul quale da una parte si
definisce il valore di vendita di tutte le unit (anche di quelle per le quali non si
arrivati alla registrazione) dall'altra un prezzo certo su cui calcolare tutti i costi e
tutti gli oneri conseguenti (iva compresa). In una nazione dove uno stato esoso viene
vissuto come nemico (troppo spesso lo realmente) la possibilit di imboccare delle
scorciatoie ha generato generazioni di vittime. In questi casi una parte della
responsabilit del danno proprio di chi acquista che, suo malgrado e per risparmiare
quattro spiccioli, diventa complice del proprio disastro.
Il prossimo Ministro delle Finanze si chiamer Tremonti,
tutti i segnali sono in questa direzione persino quelli che Luttazzi ci ha inviato mentre
scrivevamo. Chiediamo proprio a Tremonti di rendere trasparente un settore attorno al
quale girano migliaia di miliardi e dove le regole attuali e i controlli sono da quarto
mondo. Chiediamo a lui l'atto creativo di leggere e di copiare le leggi, quelle
buone, di altri paesi che si sono preoccupati, nell'interesse generale, della tutela
degli acquirenti.
Maurizio Frizziero
7 marzo 2001 |
