 |
|
|
| 11 giugno 2000 - Lettere al Direttore | ||
| "Perch la penetrazione delle
Agenzie immobiliari cos bassa in Italia?" Si parla che solo il 30-35% delle compravendite passa per le agenzie contro l'80% degli Stati Uniti o il 50% di Francia. Nessun dato certo nella nostra risposta ma una serie di considerazioni dalle quali si possono trarre delle deduzioni, non certo delle certezze. Stati Uniti, modelli e regole Alla fine del secolo scorso negli Stati Uniti venivano stampati decine di corposi cataloghi densi di migliaia di articoli appartenenti a centinaia di settori merceologici. Vendita per corrispondenza, un settore che da noi si sviluppato, senza grandi successi, 70-80 anni dopo. La vastit del territorio americano con la sua gente sparpagliata in piccoli centri di poche centinaia di persone ha favorito questa attivit allora, esattamente come oggi sta facendo internet con l’e-commerce. Ma anche prima di internet rimanevo stupito, ogni volta che mi capitava tra le mani uno dei tanti periodici specializzati, dalla quantit di informazione pubblicitaria in essi contenuta accompagnata sempre dal numero telefonico gratuito e dal coupon o da un modulo da compilare e da spedire via fax. Solo le grandi citt hanno tutto quello che uno cerca e quindi il grande negozio, fino a pochi anni fa, lo si trovava in edicola. Poste efficienti e bassi costi di trasporto hanno favorito il sistema (e da questo collaudo chiunque lavori su internet ne trae i suoi benefici). Ma veniamo ora alla nostra questione: perch l’ottanta per cento delle transazioni immobiliari transitano per una agenzia? La premessa non era casuale. In un mondo che si dovuto, in poco pi di cento anni, inventarsi tutto, dalle leggi alla burocrazia, le regole sono anch’esse nuove. In America si pagano le tasse. In America se non si pagano le tasse si va in galera. In America il consumatore protetto (magari alla fine, come dimostrano le ultime sentenze contro le case produttrici di tabacco). La truffa viene perseguita severamente. A nostro modo di vedere il paese dei proibizionismi bacchettone ma alla fine uno si fida del sistema, si fida delle istituzioni. Quanto sto scrivendo non un elogio di un paese e dei suoi schemi di vita, solo una delle analisi possibili sul perch un cittadino americano pu fidarsi di una agenzia per l’acquisto o la vendita di un immobile. I "consumatori", soprattutto nel dopoguerra, sono stati sensibilizzati da decine di pubblicazioni gratuite (la pi diffusa, formato Selezione) era distribuita in pi di un milione di copie ogni mese, con una edizione per ciascuno stato, con tutte le mappe (utili sia per identificare l’ubicazione dell’immobile ma anche per verificare, per clusters omogenei, la congruit dei prezzi). Questi strumenti da una parte fornivano l’informazione economica necessaria, dall’altra rendevano visibili, sia al pubblico che al fisco, gli operatori del settore. Nello stesso tempo le universit americane, dove il marketing era gi materia complessa trattata ai fini di lauree specifiche, venivano preparati i nuovi operatori immobiliari; nello stesso tempo sono nate e cresciute le grandi aziende di franchising che hanno integrato la conoscenza teorica con le esperienze quotidiane. La credibilit del settore non dunque una conquista recente. Aggiungiamo a tutto questo il fatto che se una agenzia rappresenta un costo e questo costo detraibile fiscalmente, non c’ nessun bisogno di non sostenerlo, soprattutto a fronte di un servizio altamente specializzato. Passiamo ora alla Francia. Molte delle considerazioni sinora fatte si adattano anche alla Francia. Gi dieci anni fa l’ottanta per cento dei beni durevoli veniva venduto da punti vendita in franchising, gi allora rigidamente regolato dalle leggi, le verifiche fiscali erano rigidissime, con ispettori specializzati nei diversi settori. Nel settore immobiliare la credibilit arrivata proprio dallo stato che, con leggi progressive, culminate poi con quelle del gennaio del 1986, ha completamente regolato l’attivit dell’agenzia. Non c’ la caparra, sostituita da un deposito di garanzia di entit prefissata (5% per casa in costruzione, 10% per casa terminata). Il denaro va su un conto specifico ed spesso intoccabile; il titolare dell’agenzia ha l’obbligo, se attraverso di essa transita del denaro, di prestare una fidejussione (i minimi obbligatori sono abbastanza alti) e di dichiarane l’importo sui propri documenti, compresa la carta da lettera. L’agenzia prende la commissione solo da chi vende e questo un altro modo per permettere alle parti di capirne la funzione e l’essenza. Chi vende pu, a fini fiscali, detrarre dall’importo che riceve tutte le spese sostenute, anche quelle per le migliorie o per la manutenzione del suo immobile. In tale modo pi facile (con gli appartamenti nuovi succede sempre) che non ci sia differenza tra il valore di vendita e il valore dichiarato (non si parla certo di valori catastali, come succede da noi). I notai non accettano denaro contante se le transazioni prevedono di affidare a loro il deposito di garanzia, gli assegni non sono trasferibili... e allora, con tutte queste garanzie, perch non fidarsi di una agenzia? E dopo tutto questo vogliamo proprio parlare dell’Italia? Per quanto riguarda le agenzie immobiliari possiamo dire che il settore sta subendo sensibili cambiamenti, che gli operatori stanno raggiungendo una buona identit professionale e che le associazioni hanno fatto molto in questo senso. Ma questo vale per il presente o per il recente passato non certo per il periodo precedente. Gli indizi sono dappertutto: l’altro giorno, per esempio, a Forum il giudice Santi Licheri analizza una situazione di un coltivatore diretto che si era visto vendere sotto il naso il terreno che lui stava coltivando senza avere avuto la possibilit di esercitare il diritto di prelazione. Il giudice analizza la questione e gli d ragione aggiungendo che lui ha il diritto di acquistare il terreno al prezzo indicato nell’atto notarile, "..non al valore reale di vendita". In questa storia sono complici tutti, chi vende, chi acquista, l’agenzia che conduce la trattativa e il notaio (se sono a conoscenza del tutto) ma soprattutto lo stato che non fornisce a tutte le parti gli strumenti necessari. E ora parliamo anche di coloro che non si fidano di una agenzia e trattano le loro questioni da soli, convinti che questa sia la strada migliore. Ci vorrebbe una ricerca di mercato su un campione sufficiente. Non c’ e allora, anche in questo caso, proviamo a fare delle ipotesi. Un sacco di persone (non certo invidiabili) non si fidano nemmeno della propria madre, come potremmo pensare che si fidino di una agenzia che potrebbe essere addirittura d’accordo con la controparte? Un sacco di persone sono convinti che le agenzie, con la loro proposta di una provvigione sull’affare, siano dei parassiti e che guadagnino troppo (basterebbe che chi la pensa in questo mdo avesse anche solo un barlume di intelligenza e facesse due conti sui costi di una agenzia per smetterla di pensarla in questo modo). Un sacco di persone pensano di essere pi brave e di non avere bisogno di un intermediario (salvo svendere quello che avevano sopravvalutato quando la necessit di vendere si avvicina). Un sacco di persone non valutano il tempo (anche perch il loro tempo di solito non vale niente) e la fatica che loro dovranno dedicare al loro affare. Potremmo continuare a lungo, convinti di parlare di una questione immobiliare. Stiamo invece parlando dell’italiano medio, quello - di cui mi sono sempre vergognato - rappresentato spesso da Alberto Sordi, frutto di modelli culturali duri da estirpare. Chi ha scritto molto probabilmente si aspettava una risposta scientifica, chi ha letto la domanda forse anche, ebbene, abbiano pazienza, questo il mio modo di affrontare le cose! MF |
||
| . | ||
 |
||
| . | ||
