La casa per la famiglia rappresenta tuttora un elemento di sicurezza e di investimento del proprio risparmio. Circa Il 70% delle famiglie ha la prima casa in proprietà e numerose sono quelle che dispongono anche di una seconda casa per il tempo libero e le vacanze. Nell’acquisto della casa di norma si ricorre ad un prestito bancario, rimborsabile a 10/15 o 20 anni. Nel passato l’elevato livello di inflazione e di conseguenza gli alti tassi di interesse, hanno rappresentato un ostacolo all’accesso ai mutui, ad eccezione di quelli con agevolazione da parte dello Stato. Agevolazione che riducendo il costo per gli interessi ha reso possibile l’acquisto della casa per numerose famiglie. Con l’entrata nell’euro i tassi si sono ridotti in modo considerevole; l’accesso ad un mutuo può essere quindi alla portata di tutte le famiglie, anche in assenza di agevolazione.

2. L’offerta delle banche: fisso o variabile, ma soltanto per il 75/80% del valore casa

Quasi tutte le principali banche offrono mutui, alcune di queste vantano una tradizione e specializzazione storica, altre banche straniere si sono inserite nel mercato mutui, presto anche le Poste Italiane offriranno mutui per l’acquisto casa. La scelta principale resta tra:

mutuo a tasso fisso con rate certe per tutta la durata del mutuo.

mutuo a tasso variabile che oggi permette un minor costo di circa mezzo punto, ma con il rischio che in futuro, il costo possa essere maggiore . Oggi sono disponibili anche nuove formule che rappresentano un mix tra variabile e misto, che consentono il rimborso anticipato o di scegliere periodicamente (3 anni) il tasso fisso o variabile.

Le famiglie privilegiano il tasso fisso, poiché la differenza tra tasso fisso e variabile è limitata, si preferisce la certezza del costo rata rispetto al rischio del tasso variabile.

Dalla recente indagine presso le principali banche risulta che:

Per un mutuo di 10 anni a tasso fisso, l’interesse oscilla dal 6,35% al 6,85%, per lo stesso mutuo a tasso variabile l’interesse oscilla dal 5,91% al 6,55%.

Il limite rilevante oggi per la famiglia non è quindi più rappresentato dal tasso di interesse, bensì dalla quota mutuabile (le banche attualmente mutuano soltanto il 75%/80% del valore di acquisto). Il rischio delle banche resta limitato poiché attualmente esse realizzano una ipoteca doppia del valore del mutuo concesso, inoltre l’insoluto per la prima casa rappresenta un dato del tutto trascurabile. Questa scelta delle banche implica per la famiglia che intende realizzare un mutuo, un capitale di partenza di almeno 50/70 milioni; una condizione questa difficilmente realizzabile per le nuove coppie e per i giovani in generale.

3. Il mercato degli affitti e dell’acquisto: mutuo o affitto stesso costo mensile

Nel mercato immobiliare i valori sono notevolmente diversi se trattasi di zona centrale o periferica, di città o campagna, di mercato del nuovo o del vecchio. In generale per una coppia che cerca la casa in affitto sul mercato libero significa mettere a bilancio, per un appartamento di 70/80 metri quadri, da 1-1,5 milioni ma con punte anche di 2 milioni. In pratica, significa impegnare lo stipendio di un componente del nucleo familiare per la casa. Nel caso di acquisto i costi oscillano in modo considerevole, in generale si attestano per il nuovo sui 3 milioni a metro quadro, che significa, per un appartamento di 60-80 metri quadri una spesa di circa 200-250 milioni. Ai tassi attuali 200 milioni di mutuo comportano una rata mensile e un costo totale per un mutuo a tasso fisso del 6.50 % di:

Come emerge dalla tabella l’importo rata mensile equivale al costo dell’affitto. L’alternativa quindi tra mutuo e affitto è la disponibilità del capitale iniziale. Si tenga inoltre presente che gli interessi sui mutui possono essere portati in detrazione sulla dichiarazione dei redditi, questo compensa il costo aggiuntivo della tassa ICI e quelle sulla rendita catastale che i proprietari sono tenuti a pagare.

4. Rendere mutuabile il 100% del valore casa

Per le banche questa scelta significa ampliare il mercato del credito in modo considerevole. Per il mercato immobiliare questa scelta si tradurrebbe in uno strumento calmieratore del mercato degli affitti, poiché un numero sempre maggiore di famiglie si rivolgerebbe all’acquisto e non più all’affitto. Per la famiglia rappresenterebbe una maggior sicurezza (rispetto all’affitto che aumenta ogni anno) e un investimento del proprio risparmio. La proposta è rivolta soprattutto all’acquisto della prima casa e all’edilizia non di lusso, la quale a nostro avviso dovrebbe essere incentivata e favorita dallo Stato, così come avvenuto nel passato con rilevanti programmi di mutui agevolati.

Nella guida Adiconsum sono indicate le varie spese per fare un mutuo. Sulla casa gravano spesso tasse anacronistiche, soprattutto dopo l’istituzione dell’ICI. In particolare occorrerebbe ridurre alcuni oneri accessori e tasse, in particolare:

le spese per l’istruttoria che oscillano da 200.000 ad 1.000.000 di lire e ciò riguarda la banca, le spese notarili che incidono per il 2-2,5% dell’importo erogato a cui si aggiunge il 20% IVA, che significa che per un mutuo di 200 milioni un costo di spese notarili dal 3 ai 3,5 milioni (cifra che riteniamo eccessiva, considerando che in molti casi si tratta di un mutuo frazionato), le tasse sulla compravendita che restano considerevoli.

Le associazioni consumatori dell’Alto Adige hanno chiesto, per abbattere i costi notarili, che possa essere legittimato anche il segretario comunale a rogare i contratti di trasferimenti immobiliari tra privati e che tali scritture private così autenticate costituiscano un titolo idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari e all’iscrizione tavolare. Una ipotesi interessante e che riteniamo debba essere approfondita.

7. La trasparenza allo sportello

Questa nostra indagine presso alcune delle banche più significative (pur non avendo valore statistico), ha permesso di rilevare l’applicazione della legge sulla trasparenza allo sportello. Il risultato non è soddisfacente. I fogli informativi analitici che la legge prescrive come documenti asportabili, in alcune banche non esistono, in altri casi non sono aggiornati. La professionalità degli addetti allo sportello è risultata di un livello medio-basso. I funzionari hanno fornito informazioni molto parziali, in taluni casi corrette da una verifica presso la sede centrale. L’informazione allo sportello resta limitata, non va oltre il tasso di ingresso, il tasso effettivo, se viene richiesto il tasso di mora o il criterio con cui esso è calcolato le risposte sono imprecise e/o evasive. La trasparenza allo sportello non ha fatto quindi grandi passi in avanti, e ciò è dovuto, a nostro avviso, all’assenza di una vera concorrenza nel settore bancario. Il prospetto informativo europeo deve essere quindi l’occasione per migliorare trasparenza e professionalità per il sistema bancario. Alcune sono le proposte che facciamo alle banche:

Assumere da parte di tutte le banche il prospetto informativo europeo e formare e specializzare i funzionari allo sportello. Inserire tutti i dati sui mutui nei siti internet (non soltanto sul sistema informatico interno), questo renderebbe possibile un’informazione precisa ed un aggiornamento puntuale da parte della sede centrale. All’ABI e alla Banca d’Italia chiediamo di essere parte attiva verso le banche per il rispetto della legge sulla trasparenza.

A breve dovrebbe essere sul mercato anche il mutuo casa offerto dalle Poste Italiane. Con le Poste abbiamo già discusso le condizioni del contratto e auspichiamo che i mutui attuati dalle poste siano concorrenziali con il sistema bancario.

Per la rata di giugno 2001 è ancora tasso usurario. Questo è una situazione "tragicomica" che il Governo deve chiudere al più presto. Per i mutui ordinari a tasso fisso, il problema (come è noto) è stato risolto, prevedendo un tasso dell’8% a decorrere dalla prima rata di giugno. Una battaglia sulla quale le associazioni consumatori hanno svolto un ruolo importante nei confronti del precedente Governo e Parlamento, per arrivare ad un risultato che giudichiamo apprezzabile. Quindi per i mutui a tasso fisso ordinario, con la rata di giugno le famiglie vedranno ridurre in modo drastico il costo degli interessi. Non sarà così per i mutui agevolati per i quali le banche continueranno a richiedere tassi di interesse usurari (ben oltre il tasso soglia che attualmente è del 10,23%). Per i mutui a tasso fisso agevolato il problema degli interessi usurari resta non risolto.

Vi è stato un primo decreto che riduceva i tassi al 4,82% a decorrere dal luglio ‘99. Il Decreto è stato contestato dalle banche con il ricorso al TAR, Ci sono stati continui rinvii del TAR (prossimo rinvio al 19 ottobre 2000), Nella finanziaria 2001 sono stati fissati alcuni criteri sui quali calcolare il nuovo tasso di interesse da applicare ai mutui agevolati. La verifica di questi criteri porterebbe ad un tasso di circa l’11,5% (rispetto all’8% concordato per i mutui non agevolati).

Per Adiconsum questo resta un tasso eccessivo e non accettabile, anche se a pagare gli interessi usurari non è il cittadino bensì lo Stato. Riteniamo che il Governo debba chiudere al più presto questo problema, fissando un tasso di interesse che non può superare il tasso soglia. Proponiamo altresì al Governo di reinvestire una parte dei risparmi sugli interessi con nuove agevolazioni sui mutui per l’acquisto della prima. Le cifre sui mutui agevolati restano rilevanti, sono stimati circa 2-2,5 milioni di mutui interessati, con un capitale residuo abbastanza contenuto, circa 20 milioni. La riduzione da un tasso di interesse del 15% all’attuale tasso soglia, significherebbe un risparmio di interessi per lo Stato di circa 750 miliardi l’anno per gli anni residui.

Lo schema informativo è il risultato di un lungo negoziato europeo tra associazioni consumatori, banche, società finanziarie, e Commissione Europea; l’obbiettivo è rendere trasparenti le condizioni di mutuo e soprattutto rendere comparabili le condizioni fra un Paese e l’altro. Questo per permettere ad un consumatore di un Paese di accedere ad un mutuo anche in un altro Paese dell’Unione Europea. Entro settembre ’01 le banche dovranno rispondere in modo positivo o negativo sull’assunzione dello schema. Il Presidente dell’ABI dottor Sella è tra i firmatari del protocollo europeo, auspichiamo quindi che tutte le banche italiane aderiscano. Occorre anche informare i consumatori di questo nuovo ed importante strumento. All’ABI chiediamo, una volta ricevuta risposta dalle banche, di realizzare un’ampia campagna sui contenuti e sulle banche che hanno dato l’adesione. Lo schema europeo per rispondere pienamente alle finalità necessita di qualche "messa a punto" rispetto alla situazione italiana (TAEG, tasso di mora, fiscalità, ecc.).

10. L’informazione e la consulenza Adiconsum sui mutui

Per favorire una informazione obiettiva e completa, Adiconsum ha predisposto per gli associati e per i consumatori alcune guide e documentazione, fra questi:

la guida ai mutui, la brochure: "Mutuo: ciò che occorre sapere per non correre rischi", le indagini sui tassi variabili e fissi, lo schema informativo europeo.

A questa informazione si aggiunge la consulenza che Adiconsum realizza presso la sede centrale e presso alcune sedi periferiche. Le nostre guide saranno diffuse in modo ampio su tutto il territorio nazionale. Contiamo inoltre sull’informazione che i media potranno sviluppare utilizzando la documentazione Adiconsum.

11. Più concorrenza con siti comparativi

Nell’indagine realizzata abbiamo potuto verificare la difficoltà di disporre sui mutui di dati comparabili. A questo fine possono svolgere un ruolo molto importante i siti comparativi Un’informazione semplice e comparata può effettivamente attivare una concorrenza reale; questo a vantaggio non solo dei consumatori, ma anche del "sistema " chiamato a competere nell’era dell’euro. Ai siti comparativi chiediamo che le informazioni fornite siano quelle previste dallo schema informativo europeo, pubblicando per ogni banca anche i fogli informativi analitici previsti dalla legge. In prospettiva sarebbe interessante non solo disporre delle informazioni relative alle banche italiane, ma anche di qualche banca di un altro paese dell’Unione Europea, dove i consumatori possano rivolgersi per richiedere un mutuo.

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