Una
casa in Francia, fenomeno di moda o scelta razionale?
Era questo il titolo del convegno
sponsorizzato da Leader Real Estate nell’ambito del SIE (Salone Immobiliare
d’Europa) e di Riabitat svoltosi nel maggio del 1992 a Genova. Un convegno per
comprendere se il fenomeno fosse frutto soltanto di un capriccio dettato dalla moda oppure
di una scelta razionale. La partecipazione di alcuni direttori di importanti aziende
immobiliari turistiche francesi, della banca La Henin (oggi gruppo Entenial) più
importante banca francese per i finanziamenti immobiliari, di Lisa Migani responsabile in
Italia di Interval International la grande organizzazione mondiale di scambio casa e di
Alberto Ponti, già responsabile per la promozione commerciale dell’Ufficio del
Turismo Francese e naturalmente di un folto gruppo di potenziali acquirenti, di curiosi e
di giornalisti. La risposta nacque spontanea: un acquisto vantaggioso destinato a dare
buoni frutti a medio termine grazie ad una serie di plus che solo la Costa Azzurra può
dare. La domanda posta alla base del convegno era ed è sicuramente pleonastica tali e
tanti sono i vantaggi di un acquisto di un immobile in Costa Azzurra.
Una scelta razionale!
Diversi fattori contribuiscono a rendere particolarmente conveniente una
simile scelta, prima fra tutti la grande tradizione turistica. Una tradizione e vocazione
turistica unica in Europa ma anche in tutto il resto del mondo con le singole
municipalità che investono in strutture e gestiscono l’immagine e le iniziative con
corrette azioni di marketing in ogni periodo dell’anno. In secondo luogo sui metri
quadrati, calpestabili in Francia e lordi in Italia il che porta ad un vantaggio, per chi
acquista oltre frontiera, valutabile tra il 15 e il 20% in termini di spazio in più o di
risparmio a parità di spazio. Senza dimenticare le garanzie per l’acquirente e
vantaggi fiscali per chi investe nell’immobiliare turistico. Inoltre gran parte del
mercato immobiliare è gestito da società di costruzione medie e grandi che, oltre ai
naturali obiettivi di guadagno, gestiscono il prodotto immobiliare con un approccio
altamente professionale ma soprattutto chiaro nei confronti dell’investitore. In
queste condizioni diventa più facile pensare all’investimento oltre che per il
proprio utilizzo anche per eventuali rendite.
Oggi, trascorsi quasi dieci anni,
posso dire, senza paura di essere smentito, che la "scelta razionale" è
diventata un ottimo investimento. Alcune regole fondamentali suggerite allora hanno
prodotto un sicuro aumento del patrimonio famigliare di chi le ha seguite a dispetto di
chi allora, come oggi, propone prezzi inverosimilmente bassi o immobili in quartieri
popolari di Cannes definendoli a "due passi dalla Croisette" o di "IVA
eccezionalmente compresa nel prezzo" quando in Francia i prezzi sono tutti TTC (Tutte
le Tasse Comprese) o addirittura proponendo la possibilità di rendite locative
elevatissime tralasciando furbescamente di dichiarare i costi di gestione.
Attenzione, quindi!
Ci vogliono degli accorgimenti tattici da utilizzare in una nazione dove nel
settore immobiliare c’è sufficiente trasparenza e molte leggi sono a favore
dell’acquirente. Il primo suggerimento è valutare bene l’offerta e la
professionalità di chi ve la propone: non è vero che chi più spende meno spende ma è
certo che chi più spende solitamente fa un acquisto di qualità, assicurandosi così la
possibilità di affittare o rivendere l’immobile scelto in tempi brevi. Questa
considerazione dovrebbe fare riflettere tutti coloro che vengono allettati da annunci che
riportano proposte assurde, talvolta inferiori a quattro milioni al metro quadrato (IVA
compresa, 19,6%), o da chi promette rendite impossibili perchè possa sembrare facile far
fronte alle rate di mutuo troppo alto per un normale bilancio familiare.
Che fare allora?
Dipende tutto dalle esigenze e dalla disponibilità economica
dell’acquirente, ma il mio suggerimento per non correre il rischio di vanificare
l’investimento, è di spendere qualcosa di più in località meno conosciute in
Italia ma più note a livello internazionale (come Antibes) e possibilmente vicino al mare
piuttosto che rintanarsi in una delle tante località minori della costa o nelle più
blasonate dove i prezzi hanno già raggiunto valutazioni altissime. Inoltre è sempre
consigliabile verificare l’interesse del mercato interno francese per la località o
l’immobile prescelto allo scopo di non dover poi faticare nella rivendita. Va detto
comunque che quasi tutte le proposte immobiliari hanno in Francia un buon rapporto
costo/rendita annua e questo, a differenza di quanto avviene in Italia, deve rassicurare
l’investitore in quanto l’investimento difficilmente si trasformerà in un peso
economico anche dove la rivendita sarà difficile.
Altro discorso è per gli immobili
non nuovi dove i prezzi sono decisamente concorrenziali ma che, proprio per questo,
dovrebbero fare riflettere. Primo perché le spese di atto sono decisamente più alte
rispetto al nuovo, secondo perché una ristrutturazione in Francia costa dal 40 al 50% in
più rispetto all’Italia in quanto la mano d’opera e i materiali sono
decisamente più costosi (20-30%), e tutti fanno regolarmente la fattura (IVA 19,6%).
Naturalmente poi ci sono le sorprese del condominio e non è un caso che palazzine intere
vengono progressivamente vendute per poi essere abbattute per costruirne delle nuove.
Quali sono le previsioni per il
futuro?
Oggi come nel ’92 siamo in un momento di calma dovuta al rallentamento
dei consumi in genere che induce a momenti di riflessione da parte degli investitori e di
conseguenza grande attenzione nei confronti del mercato immobiliare. I prezzi sono saliti
negli anni precedenti, ma da qualche tempo sono stabili. Si sta verificando esattamente la
stessa situazione creatasi negli anni 90. Probabilmente ancora dodici-diciotto mesi di
stabilità dei prezzi, poi una nuovo e costante aumento (come avviene da sempre in Costa
Azzurra) per la richiesta che verrà soprattutto dalle nazioni del nord Europa più ricche
e attente alle località in cui svernare e dai nuovi ricchi dei paesi dell’est.
Insomma, un mercato che si basa su un pubblico cosmopolita che non ha mai cessato di
essere attirato dalla Costa Azzurra anche quando, di anno in anno, nuove mete turistiche
divenivano di moda.
Massimo
Monteggia (Leader Real Estate) |
