Confronti
Censis
La febbre della finanza
immobiliare
Casamonitor 1999/2000
1. Finanza
locomotiva dell’immobiliare, ma sono le famiglie-formiche ad alimentare il mercato
2. Finanza, gestione e
trading: nuovi strumenti di valorizzazione
3. I mercati regionali dove puntare
4. Nelle grandi citt tira aria di….
4.1. Le previsioni per il 2000 nelle grandi citt
4.2. Le capitali
dell’immobiliare
5. Spazio alla finanza
immobiliare nello sviluppo urbano
La finanza sta
trasformando il settore immobiliare in una componente importante della nuova economia,
tuttavia resta ancora dominante il mercato abitativo di consumo, animato da centinaia di
migliaia di famiglie che continuano a credere nel mattone.
Nei primi mesi del
2000 sta ulteriormente crescendo la propensione all’acquisto di immobili che a fine
anno potrebbe rasentare il livello mai raggiunto degli 800.000 alloggi compra-venduti.
Oltre a ragioni legate al fabbisogno o la convenienza, le motivazioni di una ulteriore
crescita del mercato immobiliare, in costante ampliamento dal 1996, vanno individuate
nella crescita di una pluralit di motivazioni.
Da un’indagine
svolta dal Censis nell’aprile 2000 risulta che solo il 51,4% degli acquirenti di un
alloggio nell’anno precedente ha effettuato l’acquisto per trasferirvi la
famiglia (prima casa o cambio-casa), il 18,1% delle transazioni sono motivate dalla
decisione di investire nel mattone, il 16,2% per necessit legate ad alcuni dei
componenti familiari (casa per figli o immobili da destinare ad attivit autonome) ed un
ulteriore 14,3% ha investito in case per vacanze o insediamenti turistici.
Il mercato ha finora
goduto di una condizione favorevole per quanto attiene ai fondamentali dell’economia
e si potuto sviluppare anche grazie ad una sostanziale stabilit dei prezzi medi di
riferimento degli immobili, cresciuti nel 1999 del 3% (attorno all’1% al netto
dell’inflazione).
Il contesto
internazionale sta per ridisegnando lo scenario e sembrano ora pi concreti i timori di
una ripresa dell’inflazione che, se dovesse attestarsi sul 3% porterebbe, ad un
impatto notevole sui valori degli immobili con aumenti del 5-6%.
Il settore
immobiliare al centro di un nuovo interesse da parte degli investitori e degli
operatori economici, dei grandi proprietari ma anche dei risparmiatori.
Tale interesse si
tradotto in una valorizzazione dei titoli di societ immobiliari quotate in borsa. In
totale la capitalizzazione ha superato nel 1999 gli 8.000 miliardi di lire, anche se va
ricordato che il principale operatore (Unim) rappresentava da solo quasi il 54% del valore
del listino.
Si inoltre
registrata la tendenza allo spin-off delle
propriet immobiliari (per un valore di circa 1.150 miliardi) da parte di banche,
assicurazioni, gruppi industriali, o di public
utilities in via di privatizzazione e non pi monopoliste (Enel, Telecom, FS),
accomunate dall’esigenza di conseguire migliori risultati dalle propriet
accumulatesi nel tempo e di affidare ad un management professionale attivit non ritenute
centrali nella propria missione aziendale.
Le quantit in gioco
nella finanziarizzazione dell’immobiliare, nell’arco di pochi mesi, superano la
soglia dei 10.000 miliardi, sebbene non sempre risultino omogenei i parametri di
valutazione sull’ammontare delle operazioni.
Alcune fusioni e
acquisizioni in campo immobiliare, data la portata e la rilevanza dei soggetti coinvolti,
stanno determinando una nuova configurazione del settore, comprendendo in questo sia le
societ quotate che quelle non quotate.
Altri segnali di
interesse provengono dall’avvio dei fondi
immobiliari gestiti da grandi gruppi bancari: il patrimonio che i fondi chiusi
prevedono di gestire nel nostro Paese ha raggiunto una quota pari a 2.374 miliardi, con
obiettivi di rendimento dichiarati che si aggirano intorno al 3-5% (al netto
dell’inflazione) e con un’ottica di investimento di lungo periodo (almeno 10-15
anni).
Il punto essenziale
come accelerare il processo di sviluppo urbano, essendo ormai in crescita il numero di
operatori finanziari pronti ad organizzarlo nei modi pi avanzati e professionali.
Resta ancora molto
marcato l’interesse verso le dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti
previdenziali. Questi Enti possiedono, allo stato attuale, un valore immobiliare superiore
ai 48.000 miliardi.
A causa di una
gestione passata poco redditizia, il programma di vendite trasferisce su asset finanziari a basso costo gestionale parte del
patrimonio immobiliare. Il valore posto sul mercato da questi enti supera i 6.000 miliardi
e i contributi principali verranno in particolare dall’Inpdap (2.451 miliardi, pari
al 39,9%), dall’Inail (1.704 miliardi, pari al 27,7%) e dall’Inpdai (che
dismetter immobili per un valore pari a 849 miliardi):
In termini di
investimenti il ’99 si conclude con una stima complessiva per la costruzione di
immobili di 135.000 miliardi di lire per il 35,9% costituito da complessi non
residenziali, per il 34,3% da manutenzione e recupero edilizio, per il restante 29,8% da
nuove abitazioni, comparto quest’ultimo che, anche se di poco, in termini reali si
riduce del 3,2%.
Cresce, invece,
sostanzialmente il recupero edilizio del 7% a valori costanti ed il non residenziale del
2,9%.
Ancora troppo lento
, invece, l’impegno nella realizzazione di infrastrutture ed opere pubbliche (+5,4%
fra ’98 e ’99), al di sotto del 15% rispetto ai valori del 1992.
Venti di indubbio
rilancio si registrano per il mercato immobiliare di
consumo costituito dalla vendita e locazione di immobili residenziali.
Il giro d’affari
complessivo per le sole vendite “al dettaglio” di immobili residenziali
valutabile in 113.500 miliardi di lire.
La ventata di
innovazione indubbiamente un elemento positivo per modernizzare un comparto economico a
lungo dominato da operatori ed iniziative tradizionali.
Come accade per la net-economy
i flussi finanziari sono ancora limitati. La gestione delle dismissioni, ad esempio,
potr generare un fatturato inferiore ai 100 miliardi di lire, gli stessi fondi
immobiliari costituiscono una quota ancora irrilevante rispetto al risparmio gestito (tab. 1). Pi consistente resta il
“fatturato” delle transazioni immobiliari, specie quelle riferite agli scambi
del consumo abitativo (tab. 2).
Resta, infatti,
elevata la propensione all’investimento immobiliare da parte delle famiglie. Nel 2000
il 38,9% dei nuclei familiari prevede di impiegare i propri risparmi secondo una scala di
preferenze che torna ad individuare l’abitazione come scelta su cui si concentrano la
maggioranza degli interessi diffusi. Ben il 14,1% delle famiglie italiane (oltre 3
milioni) si dichiara disponibile ad acquistare una casa: il 10,1% per uso proprio o dei
familiari, un ulteriore 4% per ottenere un reddito (tab. 3).
A partire da Casa
monitor 1999/2000 il Censis intende fornire annualmente una mappa, su base
territoriale sempre pi disaggregata, delle opportunit di investimento ed
intermediazione del mercato residenziale.
Attraverso
un’indagine che ha riguardato un campione di 10.000 famiglie italiane sono state
registrate le propensioni:
- all’acquisto di una prima casa
- all’acquisto di una casa per i figli
- al cambio-casa
- alla ristrutturazione
- all’acquisto di una casa per vacanze.
Con le prime quattro
categorie si costruito un indice regionale della
domanda residenziale che confronta le diverse intenzioni di acquisto opportunamente
pesate.
Il gruppo di regioni
italiane a pi elevata propensione raggruppa i grandi mercati centro-meridionali di
Sicilia, Campana, Lazio. Seguono regioni diversamente localizzate ma che presentano buone
performance in termini di produzione del reddito come Puglia,Toscana e Piemonte, cui vanno
aggiunte Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta che, per la loro specificit, esulano
da una classificazione standardizzata.
Le tipologie
familiari a pi elevata intenzione d’acquisto di un immobile sono quelle che vedono
la presenza di figli; solo per la prima abitazione hanno un peso preponderante singoli e
coppie.
Le regioni a minore saturazione del mercato residenziale risultano
essere la Campania, la Liguria, il Piemonte, la Valle d’Aosta ed il Lazio. Una pi
elevata vivacit nella generazione di nuova domanda potenziale caratterizza Campania e
Puglia, mentre i redditi pi elevati sono appannaggio delle regioni settentrionali.
La mappa delle
opportunit per il mercato residenziale risulta cos determinata:
- le regioni con maggiori potenzialit sono
Campania e Lazio. La prima per un evidente sottodimensionamento della propriet
immobiliare, accompagnata da una vivacit demografica ed un’elevata propensione
soggettiva. La seconda soprattutto per la domada latente non soddisfatta (si pensi agli
immobili di qualit nell’area romana) accompagnata da buone condizioni di reddito;
- in ottima posizione si trovano Piemonte,
Trentino, Valle d’Aosta e Toscana, registrando elevati valori per tutte le categorie
di indicatori;
- all’estremo opposto si collocano le pi
piccole regioni meridionali del Molise e della Basilicata, per basse propensioni
all’acquisto e saturazione della propriet.
Per il consumo
residenziale, quindi, emergono aree regionali dove rafforzare una presenza sia di
iniziative che di offerte nei diversi campi. Una dimostrazione che anche un prodotto
maturo come la casa pu offrire nuove occasioni di business. (tab. 4)
Graf. 1 - Grado di
soddisfazione delle famiglie rispetto al luogo di residenza
Graf. 2 - Indice creazione nuove famiglie
Graf. 3 - Propensione all'acquisto della prima casa
Graf. 4 - Propensione all'acquisto di una casa per i figli
Graf. 5 - Propensione
all'acquisto della seconda casa
Graf. 6 - Intensit della domanda abitativa
Graf. 7 - Indicatore di vivacit abitativa
4.1. Le previsioni per il 2000 nelle grandi citt
Le principali
variabili di fine d’anno delle principali variabili macro-economiche indicano il
riaprirsi di una nuova fase per l’immobiliare.
Nel corso del 2000 il
ritorno del “denaro” nell’immobiliare creer aspettative da parte
dell’offerta superiori ad un sano gioco di mercato, si potrebbe tornare in alcuni
mercati locali a situazioni di tensione, soddisfacenti al breve, ma pericolosi sul medio
periodo.
Ritornare, infatti,
alla logica del capital gain, potrebbe vivificare le attese speculative sul
residenziale, ma rischierebbe di sbilanciare a favore del valore patrimoniale i rapporti
di rendimento.
Nelle realt
metropolitane italiane, comunque, le realt sono abbastanza differenziate.
Per quanto riguarda
il Mercato di consumo residenziale:
- si prevede un 2000 stabile a Torino, Genova e
Firenze;
- moderatamente in crescita a Bologna e Palermo;
- in crescita Napoli e Bari;
- in crescita sostentua Milano e Roma.
Nel mercato degli
immobili d’impresa, quello pi legato alla logica dei rendimenti:
- Roma e Milano appaiono ancora nelle posizioni
di testa con previsioni di ulteriori espansioni anche nel 2000;
- con dinamiche positive si presentano Torino,
Bologna, Firenze e Napoli;
- stabili invece Genova, Bari e Palermo.
4.2.1. Milano
prende il volo
Andamenti
Immobili residenziali. Il mercato milanese in
fase di spiccata crescita. Nel comparto in propriet il 1999 si chiude con un bilancio
positivo sia sul fronte dei volumi trattati (+ 5% circa) che sul versante dei valori di
riferimento ( + 10% nella media generale).
Le migliori
performance le hanno fornite le localizzazioni dell'area centrale, ovvero quelle situate
nei quartieri di maggior pregio. Ma anche le abitazioni del semicentro hanno conosciuto un
notevole riapprezzamento. Il mercato soffre del ridotto potenziale dell'offerta di pi
elevata qualit che, almeno nell'immediato, potr contare quasi esclusivamente
sull'immissione dovuta agli interventi di riammodernamento in corso su una parte non
trascurabile del parco residenziale cittadino.
Positivi anche gli
andamenti del comparto in locazione per i quali la crescita del numero dei contratti si
pure accompagnata ad un lieve incremento dei canoni richiesti.
Immobili d'impresa. Guidato dal segmento
terziario/uffici il mercato milanese ha
ripreso quota gi da un paio di anni. Nel 1999 sono cresciute tutte le componenti della
domanda, soprattutto quella interessata alle grandi superfici, trainate dai processi di
terziarizzazione dell'economia cittadina.
Oltre che le aree del
centro interessano le localizzazioni della periferia pi qualificata, meglio se
all'interno di parchi direzionali gi attrezzati. Anche i valori risultano ascendenti,
con una dinamica che coinvolge pure gli uffici di media o medio-piccola dimensione
localizzati in centro.
Meno brillante il
mercato dei negozi che risente ancora della fase di ristrutturazione che investe l'intero
comparto commerciale. Positivi anche gli andamenti del mercato dei capannoni per i quali
cresce in particolare la domanda per gli immobili medio-grandi localizzati lungo le
principali arterie stradali dell'hinterland cittadino.
Previsioni
Lo scenario a fine
2000 dovrebbe confermare tutte le tendenze positive che attualmente animano il mercato.
Nel comparto residenziale attesa una ulteriore intensificazione degli scambi ed un
ritocco delle quotazioni. In quello extra residenziale si registra molto ottimismo
soprattutto per quanto riguarda il segmento uffici che, a giudizio degli operatori,
dovrebbe essere soltanto all'inizio del nuovo ciclo di sviluppo.
Andamenti
Immobili residenziali. Il 1999 segna, ancor pi
che nel 1998 un vero e proprio boom nel numero delle transazioni effettuate. Il numero di
compravendite registrato in citt ha varcato la soglia delle 30.000 unit con un
incremento del 10% rispetto agli andamenti dell'anno precedente.
La nuova ondata di
scambi, avvenuta con prezzi in risalita mediamente del 5%, ha investito quasi tutto il
territorio immobiliare (fa eccezione la cintura pi periferica in cui si riscontra una
richiesta abitativa stazionaria) riversandosi nella grande maggioranza dei casi (70%) sui
prodotti usati.
La domanda
prevalentemente orientata su metrature medio piccole e privilegia la qualit al prezzo.
Il mercato locativo appare vivace almeno quanto quello delle compravendite; le transazioni
si segnalano pi stabili ma la domanda ed i canoni sono cresciuti determinando un
incremento nella redditivit di alcuni decimi di punto.
Immobili d'impresa. Anche il settore
terziario-uffici in fase di accelerazione. Il tasso di assorbimento del mercato in
forte ripresa essendo in via di progressiva (anche se lenta) riduzione la dicotomia fra la
nuova domanda, flessibile e innovativa, e l’offerta oggi disponibile, ancora
sbilanciata su prodotti tradizionali.
Si registra un
ritrovato interesse per il direzionale originato da esigenze di riadeguamento della
domanda anche da parte di imprese non locali. In particolare per i prodotti di ultimissima
generazione nel 1999 la domanda stata superiore all’offerta fino al punto di
“contendersi” le migliori opportunit sul mercato. In genere prevalgono le
operazioni in locazione, largamente preferite dalla schiera degli utilizzatori. Pure il
mercato degli uffici di piccolo-medio taglio, fino a 500 mq., in questa fase sostenuto
dalla domanda.
Differentemente
caratterizzato in questa fase il mercato degli immobili commerciali il cui patrimonio
complessivo ancora difficilmente comparabile con analoghi mercati europei. Al momento
Roma non dispone di grandi superfici commerciali e l’offerta ancora
abbondantemente al di sotto delle altre grandi capitali d’Europa.
Poco brillante il
mercato dei piccoli negozi, molto attivo invece il settore degli alberghi essendo in
sensibile potenziamento tutto il sistema turistico-ricettivo della capitale.
Per le destinazione
industriali il mercato risente in modo accentrato della riconversione di molte attivit
manifatturiere; il basso rapporto domanda-offerta indica attualmente possibilit solo per
i progetti pi selettivi.
Previsioni
Per il 2000 atteso
un ciclo di ulteriore sviluppo. Nel mercato delle abitazioni la domanda, specie quella
spinta da esigenze di miglioramento, dovrebbe restare al centro delle trattative con
effetti di riapprezzamento su buona parte del parco disponibile. L'insufficienza dello
stock di qualit in offerta destinata ad accentuare gli attuali squilibri. Anche sul
fronte delle locazioni atteso un incremento del numero dei contratti che non dovrebbe
tuttavia trascinare verso rialzi i canoni di locazione.
Il mercato degli
immobili d’impresa se si eccettua il segmento industriale, anello debole della
filiera, in una fase congiunturale sicuramente positiva ma, soprattutto, appare
saldamente collocato in un orizzonte di sicuro sviluppo almeno nel breve-medio periodo.
Superata la fase pi critica, la ritrovata vitalit autorizza a ritenere pressoch
irreversibilmente avviato un nuovo ciclo di sviluppo.
L’interesse
finanziario , quindi, indispensabile si rivolga alla trasformazione urbanistica dando
maggior vigore agli strumenti esistenti come le societ miste previste dalla Bassanini 2
(comma 59 dell’articolo 17, legge 127/97).
Accanto alle grandi
potenzialit implicite nel nuovo ordinamento, che rilancia il connubio tra interessi
collettivi e capitale privato negli interventi di riqualificazione delle citt, ancor
troppo limitato il ruolo della finanza.
Le societ di
trasformazione urbana sono state accolte con grandi aspettative per le novit introdotte
dalla normativa: innanzitutto, l’assenza di vincoli alla quota azionaria di
maggioranza e la facolt di acquisire rapidamente le aree da riqualificare (individuate
tramite delibera comunale, equivalente alla “dichiarazione di pubblica
utilit”, e pertanto nell’eventualit soggette ad esproprio). Tuttavia:
- l’impatto
sulla creazione di nuove Spa miste per la gestione di interventi di riqualificazione
ancora modesto;
- nelle esperienze finora realizzate sono poco
presenti grandi soggetti finanziari privati o
istituzionali operanti nel settore immobiliare (i Fondi immobiliari, ad esempio) e strumenti di finanza innovativi (come il project financing).
Riguardo al primo
aspetto, va detto chiaramente che le pi importanti esperienze italiane sono
rappresentate, infatti, da forme consortili e societ di diritto privato costituite da
Comuni grandi e medi prima che il comma 59 le prevedesse espressamente, utilizzando gli
strumenti giuridici preesistenti (la legge 142/90, prima, e la 498/92, poi). Create per
riconvertire le aree abbandonate dall’industria pesante e per promuovere e
accompagnare l’insediamento di nuove attivit (Ponente Sviluppo a Genova, Agenzia
Sviluppo Nord Milano a Sesto San Giovanni), per effettuare prevalentemente interventi di
rilancio di specifiche aree e operazioni di alienazione del patrimonio immobiliare
pubblico (Immobiliare Veneziana a Venezia e Risorse per Roma nella capitale), o per il
recupero di circoscritte aree degradate provvedendo all’acquisizione, la bonifica,
l’urbanizzazione e la reimmissione sul mercato (Centro Servizi a Rovigo, Ex
Zuccherificio a Cesena), o anche concentrandosi sulla promozione, i servizi alle imprese e
la ricerca dei finanziamenti (Napoli Orientale), esse si distinguono in ogni caso per la
forte presenza (finanziaria e decisionale) del Comune.
emblematico, in
tal senso, il tentativo di creare a Piacenza una Spa mista senza il vincolo della
maggioranza pubblica del capitale (Piacenza Sviluppo) per la trasformazione di aree
dismesse di propriet comunale. La costituenda societ non ha ricevuto
l’omologazione da parte del Tribunale, che ha individuato nell’obiettivo della
societ - incrementare lo sviluppo economico locale - un servizio pubblico, rinviando
pertanto l’iter costitutivo a quanto previsto dalla legge 498/92.
Queste esperienze si
sono rivelate senz’altro fondamentali per l’avvio di processi di recupero con
interventi forti e diretti - consentiti solo all’amministrazione pubblica - nei casi
in cui si sarebbe dimostrata vincolante la difficolt di coordinare diversi proprietari o
proprietari disinteressati alla trasformazione dell’area. Cos come nei casi di siti
dismessi in cui gli alti costi di bonifica e i lunghi tempi richiesti dai progetti di
trasformazione rendono l’investimento rischioso e i profitti assai differiti nel
tempo.
Se gli enti locali
hanno mostrato pertanto un forte protagonismo, con un netto orientamento alla
riqualificazione urbana delle porzioni pi problematiche del proprio territorio,
sfruttando lo strumento societario per lo sviluppo delle nuove vocazioni economiche e
sociali locali, ci che ancora manca un ruolo da comprimario per la grande finanza immobiliare.
Infatti, le societ
finora costituite sono saldamente controllate dai Comuni (fino ad arrivare ai casi in cui
la detenzione del capitale arriva al 100%), i quali si riservano pertanto ampi margini di
manovra e di decisione. Pi ampio spazio al capitale privato viene lasciato in quelle
societ in cui la mission ha una forte valenza
promozionale e di servizio alle imprese. I partecipanti privati, tuttavia, sono anche in
questo caso organismi di rappresentanza delle forze economiche locali (associazioni di
categoria, Camere di commercio, banche locali). Mentre, al momento, la “febbre”
della finanza immobiliare ha investito soprattutto il patrimonio immobiliare esistente, e
rimane esclusa dai grandi interventi di trasformazione urbana e di rilancio dello sviluppo
locale. (tav. 1)
2000 CENSIS
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